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地产股逆市开挂!还买不起房的 别错过这波行情!

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摘要
在地产调控连续加码的背景下,A股房地产板块却意外爆发了,股价简直像“开挂”。

  在地产调控连续加码的背景下,A股板块却意外爆发了,股价简直像“开挂”周四(9月14日)地产股迎普涨行情,当日收盘涨停,涨逾9%,龙头股涨近7%,股价盘中一度创出历史新高,此外,包括等均录得可观涨幅。

虽然楼市成交持续降温,但去库存力度却效果显著,这也意味着坐拥大量存量楼盘的龙头房企销售呈现强者恒强的局面。中原地产首席张大伟表示,过去两年多楼市火爆,让2017年房企迎来历史上销售业绩与利润上涨最迅速的一年。


  张大伟指出,“从上半年的财报数据看,大部分主要业务是房地产的企业收获颇丰。虽然楼市面临严控,但市场影响在两季度末才出现,因此影响较小。另外,再叠加2016年末的结转,大部分企业收获了历史最丰盛2017年半年盛宴。”

  国家统计局14日公布最新数据显示,8月末,商品房待售面积62352万平方米,比7月末减少1144万平方米。张大伟表示,相比2月份的7亿平方米库存,目前库存数据跌到近3年的最低值。按照8月份单月成交面积1.2亿平方米计算,当下库存去化周期已经只有5.1个月。

  张大伟认为,从去库存政策看,楼市去库存第一阶段基本完成。除了东北、西北等少数城市,全国大部分城市库存已经进入良性周期。从2014年四季度以来,全国性连续3年的去库存政策见到了明显的效果。

  国务院发展研究中心研究员张立群也指出,目前去库存成效显著,房地产库存下降。房企到位资金形势比较好,资金规模比较大,拿地积极,未来房地产投资平稳增长的前景可期。

  利好一:销售同比大增强者愈强

  而规模靠前的品牌龙头房企9月最新公布的销售简报看,第一梯队的三家公司、恒大、万科,前8个月的销售金额均已经超过3000亿元,全年销售均有望超过5000亿元。

  9月11日,碧桂园发布公告称,截至2017年8月31日,集团及其附属公司,连同合营公司和联营公司累计销售金额约为3806.7亿元,同比增长112.16%,销售建筑面积约4212万平方米。其中,碧桂园权益所有人的应占合同销售额及销售建筑面积分别为2744.3亿元、3174万平方米。仅8月份,碧桂园便实现合同销售金额467.7亿元,销售面积517万平方米。

  万科方面的数据显示,8月份公司实现销售金额370.4亿元,同比上升85.11%;销售面积273.9万平方米,同比增加68.97%。今年前8个月,万科累计完成销售金额3497.8亿元,同比上升47.26%,距离2016年全年3647.7亿元的销售规模仅一步之遥。

  此外,去年的销售冠军恒大,8月份实现合约销售金额334.3亿元,合约销售面积332.1万平方米。前8个月恒大合计完成销售金额3216.8亿元,同比增长38%;累计销售面积3246.7万平方米,同比增长10.4%。其中权益销售金额达2291.6亿元。

  民生证券认为,在监管不断趋严的大背景下,龙头房企在融资能力、拿地机会、开发销售能力上的优势日益凸显,行业集中度加速提升。建议投资者持续关注龙头房企行业集中度提升的投资机会,建议关注、万科A、金地集团

  张大伟表示,“整体看,虽然一、二线城市遭遇调控,但全国房地产销售面积与金额再次刷新同期纪录,全年数据则有望再创新高。”

  而地产三强仅万科在A股上市,预计公司全年有望冲击5000亿以上销售规模,给予公司2017年15XPE估值,对应股价35.85元,维持“买入”评级。也就是说以9月14日收盘价27.56元/股计算,万科还有30%的上涨空间。

  9月11日发布的最新研报认为,万科进入二次创业期。万科在过去很长一段时间拿地偏少,杠杆偏低,业绩增速潜力不足。但最近一段时间,公司拿地十分积极,并大量拓展新领域,潜在规模增速有望提升。而且,公司的这种扩张,是注重资产盈利质量的扩张,无论在土地市场还是非房地产开发业务领域,公司投入的潜在回报率都十分值得期待。另外,土地市场,融资环境和房地产市场的三重变化有利公司二次创业。

  利好二:土地储备积极方式有创新

  而积极拿地则是机构看好房企上市公司的另一大原因。数据显示,前8个月,从拿地权益金额来看,碧桂园以1353亿元的土地成交权益金额继续位居榜首,万科以917亿元上升至第二位,保利以791亿元继续稳居第三位,恒大、中海、龙湖紧随其后。而TOP10企业前8个月拿地总金额高达6184亿元,占TOP50企业的51%,大型龙头房企的土地资源优势愈发凸显。

  比如的数据显示,万科上半年公司获取新项目79 个,总规划建筑面积 1559.8 万平方米,权益规划建筑面积 983.8 万平方米。按建筑面积计算,上半年本集团新增项目 77.5%位于一二线城市;按投资金额计算 ,91.9%位于一二线城市,公司继续聚焦一二线城市。

  而在拿地的方式上,房企们也积极创新。与传统的拍卖拿地相比,股权并购已经越来越多的成为龙头房企增加土地储备的一种方式,相比招拍挂,房企以并购方式获取的土地,成本往往更低。

  比如融创此前斥资438亿元并购的万达13个文旅项目(持有91%股权),折合的楼面地价不足2000元/平方米,部分地价甚至低于当初万达拿地的价格,业内人士也普遍认为孙宏斌(董事长)捡了一个“大便宜”,并使之具备了冲击第一集团的实力。

  碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君则表示,“并购是主流的扩张方式,碧桂园也有项目在洽谈,适当时间会进行公告。”

  另外联合拿地开发也已经成为大型房企的主流选择。以执行“小股操盘”策略的万科为例,截至8月底,万科通过招拍挂取得的117块土地中,合作拿地达到51幅,占比44%。“不止是小开发商和龙头开发商的合作,随着土地价格的节节攀升,大型房企间的合作也越来越多,而这也有助于房企分散风险。”有分析人士称。

  分析师刘斐凡认为,这一轮行情其实是业绩逐渐释放的过程,几家龙头房企的股价涨幅与利润的涨幅还是匹配的。比如在股价暴涨的前两天,万科A刚刚公布了8月份的销售业绩,仅仅用了8个月时间,万科就几乎达到了去年全年的销售金额。

  东莞证券指出,从近期龙头房企公布的销售数据来看,前8月累计销售额增幅也均高于三成,在调控之下大幅跑赢行业,靓丽的销售及业绩也将对投资者起到鼓舞作用。该机构认为,A股地产板块17年以来整体走势偏弱,跑输大盘。当前行业整体估值水平偏低,极具投资价值。

  刘斐凡认为,“业绩爆发+市场情绪的好转,入,推动股价上升。这一波龙头房价的股价上涨的幅度与利润的涨幅还是匹配的。未来行业的竞争环境将更为复杂,拥有在核心都市圈拿地能力、具有品牌效应的企业,才有机会继续分这个十万亿市场的蛋糕,得到投资者的关注。但相对而言,与A股相比,内房股的股价上升空间更大,因为基本面更好,估值更低。”

  现在炒房还是炒股?

  而对于现在到底该买房还是买股,中泰证券首席经济学家李9月7日表示,中国未来出现房地产过剩是必然的:房子越建越多,而人口老龄化早已出现了,购房主力人口数量在不断减少。那么,未来中国哪些地方的房价会继续涨呢?由于人口不断集中、大都市化是大趋势,而核心区域的土地资源具有稀缺性,故这些地方的房地产值得配置。

  李迅雷并表示,“如果我们投资房地产,就一定要关注人口流量和货币流向,还要注重稀缺性。做资产配置的时候,应考虑在存量经济主导下,资本市场更多的是结构性机会,而非趋势性机会。作为大类资产,房地产已占到中国居民资产配置的64%左右,明显偏高了,建议加大金融资产的配置比例,如股票、债券或各类基金,还有就是外汇、黄金等。”

绩优房地产主题基金

基金代码基金简称近三月收益手续费操作
00025112.70%1.50% 0.15%
70000311.99%1.50% 0.15%
16121111.75%1.20% 0.12%
16081411.63%1.20% 0.12%
16062810.97%1.20% 0.12%

数据来源:,银河证券,截至日期:2017-09-14

(责任编辑:DF207)

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