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\"金九银十\"成交量创10年新低 传统旺季不旺了

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  人民网北京11月2日电(孔海丽)相对往年的楼市旺季“金九银十”,今年9、10两月全国主要城市新房成交量下降明显,一线城市更是创下10年新低。在限购、限贷、限价、限售等组合调控政策的影响下,楼市节奏趋向平稳理性。多位业内人士向人民网房产表示,一旦调控政策效力持续释放,传统意义上的“旺市”或将不复存在。

  一线城市成交量创10年新低

  易居研究院统计数据显示,4个一线城市2017年9月与10月新建住宅成交总量为334万平方米,同比去年的708万平方米下降52.82%,创2008年以来新低。其中,北京成交75万平方米,上海成交89万平方米,广州成交114万平方米,深圳成交56万平方米,分别下滑54.29%、49.14%,61.09%和20%。

  一线城市历年“金九银十”成交量

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  数据来源:易居研究院

  以北京为例,9月、10月两个月份新房成交总量为75万平方米,在可参考的10年之内,相对于2008年同期的117万平方米低点也是大幅缩水。不只是9月、10两个月份,据中原地产监测,北京2017年前10月新建住宅签约20621套,创造了北京新建住宅商品房最近10年有网签数据的历史最低值,同比跌幅达到了50%。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,过去一年间,北京楼市一年内发布了超过30次各种调控措施,政策发布密度创造全国及北京历史记录。经过连续的楼市调控,市场对政策逐渐适应,随着政策进入平稳周期,市场也进入低谷徘徊,预计后续市场将继续在低位运行。

  而据上海中原地产数据,10月上海新建商品住宅成交面积33.5万平方米,环比减少36.9%,同比下滑61.4%,创2012年以来月度交易新低。入市方面,上海10月仅有1个项目入市,入市面积仅7393平方米,也是历史新低,甚至不及最为清淡的1月、2月份。

  上海中原地产市场分析师卢文曦认为,从上海10月推出的项目报价来看,几乎和前一批价格相仿,可见房企对后市预期也有所调低。近期不断释放调控从紧的信号,对市场交易情绪起到进一步降温作用。临近年底,房企回款压力渐增,而前期供应不畅也积压多个项目,预计年底或有一轮供应小高峰,在供应的支持下成交会有所起色,但绝对高度有限。

  全国楼市9、10月成交量普遍下调

  易居监测的全国50个热点城市成交数据显示,2017年50城9月和10月总成交面积为4542万平方米,与去年的6513万平方米相比,下降30.3%。

  具体城市看,张家口、廊坊和蚌埠9月和10月总成交面积跌幅排在前3位,分别为-85%、-69%和-68%。以张家口和廊坊为代表的环京板块因为受到严厉的调控政策,成交量有明显下降。

  易居研究院研究员赖勤表示,自去年“9.30”楼市调控潮以来各地纷纷出台多样化调控政策,因城施策有效稳定了楼市,引导此前过热的楼市回归理性。

  来自国信证券经济研究所的报告也从宏观上显示,2017年以来,一二线城市新房销量累计同比增速持续为负,三、四线城市新房销量累计增速增幅自2017年4月以来持续收敛,并于9月首次进入负增长。

  一二线城市新房销量累计同比增速走势

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  三四线城市新房销量累计同比走势

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  数据来源:Wind,国信证券经济研究所整理

  卢文曦表示,在全国调控的大潮下,楼市销售增速从去年9月后一路下降,说明调控政策的效果是广泛而有效的。他预计,三四线楼市热点持续性不足,10月后降温会明显,短期政策维持高压,虽然不会出大力度举动,但是高压还是延续的,明年楼市会延续降温。当然,不排除今年“金九银十”落空加明年预期不好,房企加快兑现,年底出现一波供应小高峰。

  开发节奏不再受市场因素主导

  “这次调控是认真的、长期的,客户和我们都有同样的认知。”一家全国性房企在天津项目的负责人向人民网房产感慨,2017年的“金九银十”格外平淡,而且预计成交情况有继续下行的趋势。

  事实上,多位房企内部人士向人民网房产表示,在楼市调控政策的持续释放下,整体开发节奏已经完全不是市场因素在主导了,所以旺季不复存在实属正常。

  最近加速布局全国的一家房企在北京项目营销负责人分析道,往年“金九银十”的存在是受综合因素影响,从开发商的建设施工角度来说,导致项目基本只能在下半年入市,9月和10月在施工及取证节点上来说也比较合适。另外,往年购房人买房容易受从众心理影响,开发商怎么造势,就是在什么时候买。

  而今年,受调控影响,市场大环境虽不看跌,但也不看涨,加上政府管控,买房人越来越理性。他进一步详细阐述了市场动态,目前楼市投资需求被挤压得很明显,成交周期拉长,客户群体更加细分。

  据上述营销负责人透露,面对新的市场环境,房企普遍降低了费效标准,节奏卡得没那么严,“花钱有结果就行,总比钱花了没结果强。”他表示,这也进一步催促房企从客户角度出发,专注研究产品,以更好地适应长效调控下的市场。

  组合调控政策推动楼市平稳理性发展

  在“因城施策、因地制宜”的调控原则指导下,限购、限贷、限价、限售、打击“商改住”、鼓励租赁市场发展等多种政策被广泛应用到了各地楼市,有效挤出了投机需求,推动楼市平稳理性发展。

  据国信证券经济研究所不完全统计,2016年3月至2017年9月30日,共49个城市出台限购限贷政策,后续有37条补丁政策;35个城市重申价格申报规定,规定调价周期在60天-180天不等;2017年3月至2017年9月30日,全国共44个城市出台限售政策,限售年限在2-10年不等。

  而鼓励租赁市场的发展方面,国务院2016年出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,2016年下半年至今共有超过20个省市出台实施方案,刺激需求,扩大供给。

  十九大报告再一次强调了“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度,进一步保障了房地产长效机制的加快形成。

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